CCRC养老社区进入精耕细作期：从郊区大盘转向城市核心，护理型床位占比跃升

中国房协银发人居分会发布的《2026银发人居发展报告》显示，中国CCRC（持续照料退休社区）养老社区已从规模扩张进入精耕细作阶段，行业核心议题从"跑马圈地"转向"服务深耕"。

投资格局上，险资占据主导地位。截至2023年，商业保险机构养老社区项目（含在建和建成）达129个。2026年，中国人寿、泰康、太保、平安、大家等头部险企当年推出超10个新项目。除险资外，房企也在积极布局，运营模式从"重资产自建"向"轻重并举"转型，太平人寿16家自营社区中仅3家自建，其余通过收购或合作实现。

空间布局出现显著变化：从城市远郊向核心区回归。过去项目多选址远郊依托低成本土地，但近年来头部企业在城市核心区布局小型化、高密度产品线。泰康龙园、滇园开业，太保家园落地郑州、三亚，CCRC正向二三线城市下沉。

床位结构发生深刻调整。传统CCRC以接收60至75岁活力长者为主，占比约90%，介助介护仅占10%。但伴随首批入住长者年龄增长，护理需求急剧攀升，新开发项目大幅提高护理型床位比例，“从重活力到重护理"成为突出特征。

收费模式以"押金+月费"为主流，入门押金回落至5至20万区间，月费按护理等级动态调整。险资项目则采用"保险联动模式”，购买200万以上指定保险产品锁定入住资格，但对中等收入家庭壁垒较高。

行业仍面临三大核心痛点：重资产退出机制不畅，“募投管退"闭环尚未打通；专业化运营人才匮乏，既懂养老又懂商业的复合型人才稀缺；支付端错配，长护险与CCRC服务对接难落地，八成以上费用依赖退休金自付。

聚看点评：CCRC的市场教育期已经结束，现在进入的是"入住率分化"的淘汰赛。早期优质项目入住率超90%，但新开项目若缺乏医疗支撑和品牌背书，首年入住率往往不足50%。决策权重正在从"园林环境"转向"急救可及性"和"慢病管理能力”。行业要突破，关键是打通REITs退出通道和推动长护险在CCRC场景下的结算落地。

信息来源：中国房协银发人居分会｜2026-07-13｜http://m.fangchan.com/data/19/2026-07-13/7482323694430524012.html